Immobilienbewertung

 

Ziel jeder Wert­ermitt­lung ist es, einen plau­si­blen und nach­voll­zieh­ba­ren Ver­kehrs­wert für Gebäu­de und Grund­stü­cke zu ermit­teln. Nach § 194 Bau­GB stellt der Ver­kehrs­wert den Preis dar, „der zu dem Zeit­punkt, auf den sich die Ermitt­lung bezieht, im gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr nach den recht­li­chen Gege­ben­hei­ten und tat­säch­li­chen Eigen­schaf­ten, der sons­ti­gen Beschaf­fen­heit und der Lage des Grund­stücks oder des sons­ti­gen Gegen­stan­des der Wert­ermitt­lung ohne Rück­sicht auf unge­wöhn­li­che oder per­sön­li­che Ver­hält­nis­se zu erzie­len wäre.“

Um den markt­ge­rech­ten Ver­kehrs­wert zu ermit­teln, kön­nen ver­schie­de­ne Ver­fah­ren ver­wen­det wer­den. Je nach Sach­la­ge ist dabei zu über­prü­fen, wel­ches der drei Ver­fah­ren am geeig­nets­ten ist und plau­si­ble Ergeb­nis­se garan­tiert.

Sachwertverfahren

Der Sach­wert (Real­wert) eines Gebäu­des setzt sich aus dem Bau­wert (inkl. Bau­zu­satz­kos­ten, Außen­an­la­gen) und dem Wert des Grund­stü­ckes (inkl. Erschlie­ßungs­kos­ten) zusam­men. Da kei­ne wirt­schaft­li­che Nut­zung kal­ku­liert wird fin­det die­ses Ver­fah­ren sei­ne Anwen­dung vor allem bei Ein- und Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern.

Ertragswertverfahren

Der Ertrags­wert stellt die wirt­schaft­li­che Wert­kom­po­nen­te bei der Ver­kehrs­wert­ermitt­lung von Immo­bi­li­en dar. Das Ertrags­wert­ver­fah­ren wird daher in ers­ter Linie bei der Bewer­tung von Büro- und Geschäfts­ge­bäu­den, Pro­duk­ti­ons­stät­ten und Miet­ob­jek­ten ange­wen­det. Als wesent­li­che Bewer­tungs­kri­te­ri­en die­nen dabei Lage, Nut­zungs­dau­er und -mög­lich­kei­ten, sowie die sich dar­aus erge­ben­den zu erzie­len­den Miet­ein­nah­men.

Vergleichswertverfahren

Da jeder Bau­leis­tung in der Regel eige­ne Vor­ga­ben zugrun­de lie­gen und damit bei der Umset­zung stets unter­schied­li­che, kaum ver­gleich­ba­re Wer­te ent­ste­hen, dient das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren vor allem zur Ermitt­lung des Wer­tes unbe­bau­ter Grund­stü­cke. Dane­ben kann es ange­wen­det wer­den, wenn sehr ähn­li­che Objek­te bewer­tet wer­den sol­len (Rei­hen­häu­ser, Eigen­tums­woh­nun­gen u. ä.).

Weitere Dienstleistungen bei der Bewertung von Immobilien

Ermitt­lung des Belei­hungs­wer­tes von Immo­bi­li­en oder Bau­vor­ha­ben für Ban­ken und Ver­si­che­run­gen zur Bau­fi­nan­zie­rung gemäß den Belei­hungs­wert­richt­li­ni­en. Erstel­lung von Gut­ach­ten zum Ertrags­wert von Immo­bi­li­en und Grund­stü­cken im Fall der Wei­ter­ga­be (Erb­schaft, Schen­kung), aus denen sich dann die jewei­li­ge Höhe der Erb­schafts- bzw. Schen­kungs­steu­er ergibt.

Bemes­sungs­grund­la­ge für die Fest­set­zung der Erb­schafts- und Schen­kungs­steu­er ist der Ertrags­wert (Min­dest­wert gemäß § 146, Abs. 2 Bewer­tungs­ge­setz).