Immobilienbewertung

Ziel jeder Wertermittlung ist es, einen plausiblen und nachvollziehbaren Verkehrswert für Gebäude und Grundstücke zu ermitteln. Nach § 194 BauGB stellt der Verkehrswert den Preis dar, „der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Um den marktgerechten Verkehrswert zu ermitteln, können verschiedene Verfahren verwendet werden. Je nach Sachlage ist dabei zu überprüfen, welches der drei Verfahren am geeignetsten ist und plausible Ergebnisse garantiert.

Sachwertverfahren

Der Sachwert (Realwert) eines Gebäudes setzt sich aus dem Bauwert (inkl. Bauzusatzkosten, Außenanlagen) und dem Wert des Grundstückes (inkl. Erschließungskosten) zusammen. Da keine wirtschaftliche Nutzung kalkuliert wird findet dieses Verfahren seine Anwendung vor allem bei Ein- und Mehrfamilienhäusern.

Ertragswertverfahren

Der Ertragswert stellt die wirtschaftliche Wertkomponente bei der Verkehrswertermittlung von Immobilien dar. Das Ertragswertverfahren wird daher in erster Linie bei der Bewertung von Büro- und Geschäftsgebäuden, Produktionsstätten und Mietobjekten angewendet. Als wesentliche Bewertungskriterien dienen dabei Lage, Nutzungsdauer und ‑möglichkeiten, sowie die sich daraus ergebenden zu erzielenden Mieteinnahmen.

Vergleichswertverfahren

Da jeder Bauleistung in der Regel eigene Vorgaben zugrunde liegen und damit bei der Umsetzung stets unterschiedliche, kaum vergleichbare Werte entstehen, dient das Vergleichswertverfahren vor allem zur Ermittlung des Wertes unbebauter Grundstücke. Daneben kann es angewendet werden, wenn sehr ähnliche Objekte bewertet werden sollen (Reihenhäuser, Eigentumswohnungen u. ä.).

Weitere Dienstleistungen bei der Bewertung von Immobilien

Ermittlung des Beleihungswertes von Immobilien oder Bauvorhaben für Banken und Versicherungen zur Baufinanzierung gemäß den Beleihungswertrichtlinien. Erstellung von Gutachten zum Ertragswert von Immobilien und Grundstücken im Fall der Weitergabe (Erbschaft, Schenkung), aus denen sich dann die jeweilige Höhe der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer ergibt.

Bemessungsgrundlage für die Festsetzung der Erbschafts- und Schenkungssteuer ist der Ertragswert (Mindestwert gemäß § 146, Abs. 2 Bewertungsgesetz).